Ипотечный пузырь на российском рынке недвижимости: ждать ли обвала рынка?
Летом 2022 года ЦБ РФ впервые заговорил о вероятности отмены «ипотеки от застройщика». В планах ЦБ ввести повышенные надбавки на ипотеку по партнерским программам от застройщика, или вовсе применить ограничительные меры на выдачу подобного рода кредитов. В 3 квартале 2022 года на долю подобных ипотек приходилось 2/3 всего ипотечного жилья. По словам регулятора именно практика подобных программ «льготной ипотеки от застройщика» значительно увеличивает вероятность образования «ипотечного пузыря».
Почему же регулятор опасается сверхнизких ипотечных ставок?
Давайте разбираться в этом вопросе, ведь, как кажется на первый взгляд, низкие процентные ставки = меньшая долговая нагрузка на заемщиков. Но, к сожалению, это совсем не так.
Средневзвешенная ипотечная ставка в России в августе достигла 3,7%, опустившись с начала года на 2,2 п.п. Снижение процентной ставки ≠ снижение нагрузки на заемщика, так как в программах «льготной ипотеки от застройщика» искажается реальная стоимость недвижимости. Это происходит потому, что разница между «лжельготной» и рыночной ставкой компенсируется за счет застройщика, в то время как они закладывают эти расходы в стоимость квартир, искусственно завышая ее.
Покупка недвижимости по завышенной цене может спровоцировать риск того, что заемщик не сможет продать ее на вторичном рынке по желаемой цене, которая за год ориентировочно должна вырасти примерно на 30% от первоначальной. Это может послужить помехой для улучшения жилищных условий, и как следствие причиной того, что при дефолте заемщика денег от продажи недвижимости может не хватить на покрытие всего объема обязательств. Помимо этого, также хочется отметить, что снижение процентных выплат негативно влияет на налоговый вычет по процентам, что значительно снижает совокупную выгоду для заемщика.
Для банков ЦБ выделил риск удлинения фактического срока жизни кредита, так как ипотека по сверхнизким процентным ставкам может погашаться значительно медленнее заемщиком в отличие от ипотек по рыночной ставке. Если это фактор не учтен банком, то кредитор может получить низкую или вовсе отрицательную доходность.
Для застройщиков такого рода льготная ипотека требует поддержания постоянного денежного потока, так как у них есть свои обязательства по выплате комиссий банкам-партнерам.
Все это по мнению ЦБ может негативно сказаться как на заемщике с кредитором, так и девелопере. Особенно положение отягощается ухудшением макроэкономической ситуации. Так как падение ВВП и реальных доходов населения в совокупности с постоянным ростом цен на жилье в период кризиса может спровоцировать схлопывание ипотечного пузыря.
Для банков ЦБ выделил риск удлинения фактического срока жизни кредита, так как ипотека по сверхнизким процентным ставкам может погашаться значительно медленнее заемщиком в отличие от ипотек по рыночной ставке. Если это фактор не учтен банком, то кредитор может получить низкую или вовсе отрицательную доходность.
Для застройщиков такого рода льготная ипотека требует поддержания постоянного денежного потока, так как у них есть свои обязательства по выплате комиссий банкам-партнерам.
Все это по мнению ЦБ может негативно сказаться как на заемщике с кредитором, так и девелопере. Особенно положение отягощается ухудшением макроэкономической ситуации. Так как падение ВВП и реальных доходов населения в совокупности с постоянным ростом цен на жилье в период кризиса может спровоцировать схлопывание ипотечного пузыря.
Как ЦБ предлагает урегулировать данный процесс?
Для разрешения накалившейся ситуации ЦБ предложил несколько вариантов решения:
1. Макропруденциальные* коэффициенты риска (на уровне 100%) по ссудам с первоначальным взносом 10–20%, в том числе для вторичного рынка. Основной недостаток этого метода заключается в том, что данный вид надбавки будет распространяться и на ипотеки по рыночным ставкам с аналогичным размером первоначального взноса.
2. Выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд (макропруденциальных лимитов, МПЛ). Данная мера исключает недостаток первой, но требует значительного времени для внедрения и налаживания процесса, за которое ситуация может еще больше накалиться.
3. Дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков». Данный вариант выглядит наиболее оптимальным, но требует большой разъяснительно и вспомогательной работы от ЦБ РФ, так как величина надбавки будет дифференцированной для банков.
4. Усиление информирования заемщиков относительно подобного рода «льготных ипотек». Данный метод требует также продолжительного времени и внесения изменений в законодательство РФ.
*Макропруденциальная политика – это политика, направленная на минимизацию системного риска в банковском секторе. Политика включает в себя ряд мер по регулированию и балансировке доля высокорисковых необеспеченных кредитов физических лиц в общем объеме. Макропруденциальные коэффициенты и лимиты рассчитываются ЦБ РФ и их значения публикуются в их отчетах.
Ни одна из вышеперечисленных мер не отразится бесследно ни на одном участнике этого процесса. Ограничение выдачи ипотек с низким первоначальным взносом болезненно отразится на девелоперах, у которых значительно сократятся продажи, но зато качество кредитов станет выше и это защитный фактор для банковской сферы. Введение макропруденциальных надбавок значительно усилит давление на капитал банковской сферы и может «зацепить» прочие ипотечные программы, что негативно сказывается на потенциальных заемщиках.
1. Макропруденциальные* коэффициенты риска (на уровне 100%) по ссудам с первоначальным взносом 10–20%, в том числе для вторичного рынка. Основной недостаток этого метода заключается в том, что данный вид надбавки будет распространяться и на ипотеки по рыночным ставкам с аналогичным размером первоначального взноса.
2. Выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд (макропруденциальных лимитов, МПЛ). Данная мера исключает недостаток первой, но требует значительного времени для внедрения и налаживания процесса, за которое ситуация может еще больше накалиться.
3. Дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков». Данный вариант выглядит наиболее оптимальным, но требует большой разъяснительно и вспомогательной работы от ЦБ РФ, так как величина надбавки будет дифференцированной для банков.
4. Усиление информирования заемщиков относительно подобного рода «льготных ипотек». Данный метод требует также продолжительного времени и внесения изменений в законодательство РФ.
*Макропруденциальная политика – это политика, направленная на минимизацию системного риска в банковском секторе. Политика включает в себя ряд мер по регулированию и балансировке доля высокорисковых необеспеченных кредитов физических лиц в общем объеме. Макропруденциальные коэффициенты и лимиты рассчитываются ЦБ РФ и их значения публикуются в их отчетах.
Ни одна из вышеперечисленных мер не отразится бесследно ни на одном участнике этого процесса. Ограничение выдачи ипотек с низким первоначальным взносом болезненно отразится на девелоперах, у которых значительно сократятся продажи, но зато качество кредитов станет выше и это защитный фактор для банковской сферы. Введение макропруденциальных надбавок значительно усилит давление на капитал банковской сферы и может «зацепить» прочие ипотечные программы, что негативно сказывается на потенциальных заемщиках.
Ждать ли обвала рынка?
Вероятность отмены «околонулевой ипотечной ставки от застройщиков» грозит замедлением темпов роста развития сектора девелоперов. Помимо этого, негативным фактором для отрасли является и отмена льготной ипотеки на новостройки, которая действовала с апреля 2020 года. Минфин заявил о вероятности приостановки данной программы и просчитывании возможных последствий после ее отмены для рынка недвижимости.
Два этих фактора в совокупности могут оказать значительное воздействие на российский рынок недвижимости:
- падение спроса до 45%. Так как отмена льготной ипотеки априори означает повышение процентных ставок, которое можно было бы сгладить «околуневыми процентными ставками от застройщика», но и этот вид льготы намерены убрать;
- заморозка проектов и риски недостроев: небыстрое пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок по проектному финансированию, в перспективе себестоимость будет расти, часть проектов будет замедлена вплоть до заморозки до лучших времен;
- замедление ввода жилья и темпов роста экономики, так как снижение спроса спровоцирует замедление темпов роста развития строительной сферы, которая имеет как прямой, так и косвенный вклад в ВВП России.
Два этих фактора в совокупности могут оказать значительное воздействие на российский рынок недвижимости:
- падение спроса до 45%. Так как отмена льготной ипотеки априори означает повышение процентных ставок, которое можно было бы сгладить «околуневыми процентными ставками от застройщика», но и этот вид льготы намерены убрать;
- заморозка проектов и риски недостроев: небыстрое пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок по проектному финансированию, в перспективе себестоимость будет расти, часть проектов будет замедлена вплоть до заморозки до лучших времен;
- замедление ввода жилья и темпов роста экономики, так как снижение спроса спровоцирует замедление темпов роста развития строительной сферы, которая имеет как прямой, так и косвенный вклад в ВВП России.
Было полезно? Подписывайте на рассылку и приглашайте друзей!
Еще больше материалов в наших соцсетях –подписывайтесь!
